- KİRALANANIN TAHLİYESİ HANGİ ŞARTLARDA MÜMKÜNDÜR?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarında bilindiği üzere taraflar her ne kadar kira sözleşmesini belli bir süreliğine kabul etse dahi Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden önce sürelere uyarak bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir. Kanundaki kiraya ilişkin düzenlemeler, kiralayana nispetle zayıf durumda olan kiracı belli oranda korumaya yöneliktir.
Durum böyleyken kiraya verenlerin, kiracıyı kiralanan taşınmazdan tahliye ettirebilmesi ancak belirli şartlar halinde mümkündür.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi (TBK md. 347 vd.); ikincisi ise dava yoluyla sona ermesidir. (TBK md. 350 vd.). Biz bu yazımızda yalnızca tahliye taahhüdü yönünden inceleme yapacağız.
- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Tahliye taahhütnamesi; kiracının kiralanan taşınmazın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesini ifade etmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin hukuki dayanağı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde ele alınmıştır. İşbu maddede ‘’ “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Denilmek suretiyle tahliye taahhütnamesindeki taahhüdüne uymayan kiracıya karşı izlenmesi gereken işlem ve usul belirtilmiştir.
Bu madde kapsamında kira sözleşmesi hükümleriyle genel itibariyle korunan kiracı taraf aleyhine bir istisna getirmiş olduğundan dolayı oldukça önemlidir.
Bununla birlikte kanunda kiraya ilişkin maddeler, ruhu gereği kiracıyı korumaya yönelik olduğundan tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları da sıkı kurallara bağlıdır. Hak kayıplarının önüne geçilebilmesi açısından tahliye taahhüdünün bir avukattan hukuki danışmanlık alınarak hazırlanması oldukça önemlidir.
- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?
A) Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
TBK m.352/1, tahliye taahhüdünün geçerliliği için yazılı olmasını şart koşmuştur. Ancak noter huzurunda yapılması gibi resmi şekil şartı öngörülmemiş, ispat kolaylığı açısından adi yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür.
B) Tahliye taahhüdü, kiracı veya yasal temsilcisi tarafından verilmelidir.
Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir. Kiracıların tümü tek bir taahhüde imza atabileceği gibi ayrı ayrı da taahhüt imzalayabilmektedir. Kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde ise eşin tahliye taahhüdüne açıkça rıza vermesi gerekmektedir. Zira TBK m. 349/1 gereği “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”
C) Tahliye taahhüdü, kiralanın kiracıya tesliminden sonra verilmelidir.
TBK m.352/1 tahliye taahhüdünün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. İlgili maddeden anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı gün imzalandığının ispatı halinde tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.
UYARI: Yargıtay kararlarına göre, beyaza imza olarak bilinen yani boş kağıda imza atma durumunun sonucunda, beyaza imza atan kişi bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurması; belgenin geçerliliğini etkilememektedir. Yargıtay kiracının beyaza imza atmakla belge münderecatını peşinen kabul etmiş sayılacağına karar vermiştir. Bu tarihlerin sonradan anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunun ispatı ise, kiracı tarafından yazılı olarak yapılmalıdır. ‘’YARGITAY Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/ 6-975 Esas 2021 / 1108 Karar 28.09.2021 Tarihli kararı “20. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).’’
TAHLİYE TAAHHÜDÜNE RAĞMEN KİRACININ GAYRİMENKULÜ TAHLİYE ETMEMESİ HALİNDE KİRAYA VERENİN HAKLARI NELERDİR?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığına rağmen kiralayanın talebi üzerine eğer kiracı, taahhüt tarihinde taşınmazı tahliye etmezse kiralayan, tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbara veya ihtara gerek olmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairelerinde bizzat veya vekil aracılığıyla İcra İflas Kanunu’nun 272. Maddesi uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatabilir.